Unwirksame Vereinbarung über Betriebskosten – Rückzahlungsanspruch auf die bereits gezahlte „zweite Miete“?

In der Regel zahlt der Mieter neben der üblichen Kaltmiete eine Vorauszahlung auf die voraussichtlich entstehenden Betriebskosten für Heizung, Wasser und andere Positionen. Grundlage dafür ist eine fast immer im Mietvertrag getroffene Vereinbarung mit dem Vermieter. Diese Betriebskostenkostenvereinbarung ist notwendige Voraussetzung für die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter, denn eigentlich hat der Vermieter als Eigentümer der Mietwohnung auch deren Lasten zu tragen. Davon abweichend regelt der § 556 BGB, dass die Nebenkosten von dem Mieter übernommen werden sollen.

 

Wenn die Nebenkostenvereinbarung unwirksam ist  

Erweist sich diese Vereinbarung jedoch als unwirksam, besteht keine Grundlage für eine Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter und es bleibt bei der gesetzlichen Regelung, dass der Vermieter am Ende selbst die Betriebskosten tragen muss. Weil dann die Voraussetzungen des § 556 BGB nicht mehr vorliegen, kann der Mieter nachträglich die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückverlangen. Denn ohne wirksame Vereinbarung fehlt die Rechtsgrundlage für deren Leistung. In solchen Fällen, in denen jemand etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat, sieht das Gesetz vor, dass er es wieder herausgeben muss.

 

Das bedeutet konkret: Der Vermieter muss mangels Betriebskostenvereinbarung erhaltene Betriebskostenzahlungen zurückzahlen. Angesichts dieser beträchtlichen Folgen ist es für Vermieter und Mieter gleichermaßen interessant, wann eine Betriebskostenumlage noch wirksam oder bereits unwirksam ist.

 

 

Die Rechtsprechung des BGH 

 

Nach der Rechtsprechung des BGH beurteilen sich Klauseln in Mietverträgen, zu denen auch die Betriebskostenvereinbarung zählt, in den meisten Fällen nach den für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) geltenden Maßstäben. Schließlich sind AGB nichts anderes, als zur vielfachen Verwendung vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Seite vorlegt. Aus diesem Grund werden auch die von Vermietern gerne verwendeten Muster-Mietverträge an den AGB-Regeln gemessen. Benachteiligt eine Klausel in solchen Formularverträgen den Vertragspartner demnach unangemessen, ist sie unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung liegt dabei besonders dann vor, wenn eine Klausel unklar oder mehrdeutig formuliert ist.

 

Voraussetzung einer wirkamen Betriebskostenklausel

 

Grundsätzlich kann die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter

 

                   a) dadurch erfolgen, dass man die Betriebskosten im Einzelnen aufzählt oder

                   b) indem man auf die geltenden Vorschriften, die alle Betriebskosten enthalten, Bezug nimmt, 

                         mithin auf § 2 der Betriebskostenverordnung.

 

Unwirksame Betriebskostenklauseln sind insbesondere solche, nach denen der Mieter ganz pauschal  alle, alle umlagefähigen oder üblichen Nebenkosten bzw. Betriebskosten trägt.

 

 

Entscheidung des BGH vom 10.02.2016 ist zu beachten 

 

Allerdings genügt laut einer Ende Februar 2016 veröffentlichten Leitsatzentscheidung des BGH die Vereinbarung, dass Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen haben (BGH, Urteil v. 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15). Nach dieser Entscheidung genügt es, wenn allgemein auf „die Betriebskosten“ Bezug genommen wird. Auch der Verweis auf die bei Abschluss des Mietvertrags bereits nicht mehr geltende Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) macht eine Klausel laut BGH nicht unwirksam.

 

Abgelöst wurde die Zweite Berechnungsverordnung 2004 durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dementsprechend ist auch eine Klausel wirksam, nach der Mieter Betriebskosten „gemäß der Betriebskostenverordnung“ bzw. „gemäß § 2 Betriebskostenverordnung“ zu tragen haben.

 

Unklare Klauseln weiterhin unwirksam

 

Unklar und unwirksam sind jedoch Klauseln, bei denen ein Mieter nicht weiß, ob er sämtliche umlegbaren Betriebskosten oder nur einzelne Betriebskostenarten zu tragen hat. Bei einer beispielhaften Aufzählung von Betriebskosten mit dem Zusatz „etc.“ geht der BGH jedoch von einer umfassenden Umlagevereinbarung im gesetzlich zulässigen Rahmen aus.

Sind hingegen nur einzelne Betriebskostenarten aufgeführt, lassen sich auch nur diese auf den Mieter umlegen. Die Betriebskostenarten darf der Vermieter danach auch nicht einfach einseitig ändern. Er braucht das ausdrückliche Einverständnis des Mieters. Das lässt sich jedoch nicht bereits daraus ableiten, dass ein Mieter bereits jahrelang nicht aufgeführte Betriebskosten gezahlt hat.

 

Mieter müssen auch keine Betriebskosten tragen, die sich nicht umlegen lassen, wie z. B. Kosten für die Instandsetzung oder die Reparatur des Mietobjekts, für eine Rechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung oder Erbbauzinsen.

Besondere Vorsicht ist dabei angebracht bei der Erwähnung „sonstiger“ Betriebskosten. Diese müssen gegebenenfalls einzeln aufgezählt sein. Sonstige Betriebskosten dienen somit nicht als Auffangbecken für alle übrigen Betriebskosten.

 

Zusammenfassung

 

Die Betriebskosten müssen vom Vermieter wirksam auf den Mieter umgelegt werden, damit sie abgerechnet werden können. Entsprechende Klauseln müssen für Mieter klar und verständlich im Mietvertrag formuliert sein.

 

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