Wer bleibt und wer muss ausziehen? -Mietrechtliche Fragen bei Trennung der Eheleute

Anmerkung zum Beschluss des OLG Hamm vom 21.01.2016 ( Az.: 12 UF 170/15)

 

Wer bleibt und wer muss ausziehen?

 

Nach einer Trennung steht meist eine Unmenge an offener Fragen im Raum, die einer Klärung bedürfen. So müssen nicht nur die finanziellen Fragen des Unterhalts und Versorgungsausgleichs geregelt werden. Zumeist muss auch noch die Frage geklärt werden, wer in der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung bleibt und wer ausziehen muss. 

Handelt es sich um eine Mietwohnung stehen regelmäßig beide Eheleute im Mietvertrag. Daher hat die ausziehende Partei vordergründig ein Interesse daran, aus diesem Mietvertrag herauszukommen. Denn solange der eigene Name im Mietvertrag drin steht, kann man für Schäden an der Mietsache in Anspruch genommen werden. Denn auch, wenn man die Mietwohnung tatsächlich nicht mehr bewohnt, sind grundsätzlich die vertraglichen Vereinbarungen entscheidend.

 

Doch hat der ausziehende Mieter ein Recht darauf, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden?  

 

 In der Regel wird ein Mietvertrag von sämtlichen einziehenden Parteien unterschrieben. Hieran hat der Vermieter schon ein Interesse, da er somit auch 2 oder - im Falle einer Wohngemeinschaft beispielsweise - mehr Schuldner in Anspruch nehmen kann. Dementsprechend kann ein Mietvertrag auch nur von allen Mietparteien gekündigt werden.  Will also ein Mieter ausziehen, kommt er nur dann wirksam aus dem Vertrag raus, wenn auch der andere/die anderen Mieter „mitkündigen“. Das hat jedoch zur Folge, dass der Vertrag insgesamt endet und alle Mieter aus der Wohnung müssen.

 

Hat der Vermieter jedoch auch ein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisse, kann er sich bereit erklären, dass Mietverhältnis auch ohne den ausziehenden  Mieter fortzusetzen. Wurde der Vertrag dagegen nur vom Vermieter und einem einzigen Mieter unterschrieben, können die weiteren Bewohner ausziehen, wenn sie es wollen – der Mietvertrag ist davon nicht betroffen.

 

Gesetzliche Regelungen bei Scheidung

 

Bei der Trennung und Scheidung von Eheleuten gelten einige Sonderregeln. Anlässlich einer Scheidung etwa kann einer der Ex-Ehegatten verlangen, dass er weiterhin in der Wohnung bleiben darf und sein früherer Partner ausziehen muss, vgl. § 1568a Abs. 1 BGB. Hier spielt es keine Rolle, wer den Mietvertrag tatsächlich unterschrieben hat. Selbst wenn derjenige, der nicht Mietvertragspartei ist, in der Wohnung bleibt, kann er verlangen, dass der Mietvertrag mit ihm fortgesetzt wird, vgl. 1568a IIIBGB.

 

Die vorliegende Entscheidung hatte einen solchen Sachverhalt zugrunde liegen, die sich mit der Frage beschäftigte, ob ein solcher Anspruch auch zeitlich vor der Scheidung besteht. 

 

Nach der Trennung von seiner Frau im September 2013 zog ein Mann aus der ehelichen Wohnung aus, die Ehefrau und gemeinsamen Kinder blieben dort wohnen. Noch vor der Scheidung wollte der Mann aus dem Mietvertrag raus und verlangte von seiner Noch-Ehefrau, mit ihm zusammen eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Vermieter abzugeben. Die Frau weigerte sich jedoch und verlangte im Gegenzug erst eine Erklärung des Mannes, dass sich dieser an etwaigen Nebenkostennachzahlungen  sowie Renovierungskosten aufgrund eines beschädigten Bodens beteiligen müsse. 

 

Entlassung aus dem Mietvertrag bereits vor Scheidung möglich?

 

Das OLG Hamm war der Auffassung, dass die Frau gegenüber dem Vermieter eine gemeinsame Erklärung mit ihrem früheren Partner abgegeben muss, damit dieser noch vor einer rechtskräftigen Scheidung wirksam aus dem Mietvertrag ausscheiden kann. Schließlich hatten sich die Noch-Eheleute bereits vor der Scheidung geeinigt, dass die Frau samt Kindern in der ehemaligen Ehewohnung bleibt, während der Mann auszieht. Daher war es dem bereits aus der Mietwohnung ausgezogenem Mann nicht länger zuzumuten, sich mietvertraglich weiter verpflichten zu müssen. Die Noch-Ehefrau musste Ihre Zustimmung zur Entlassung aus dem Mietvertrag erteilen. Auch durfte sie die Abgabe der der verlangten Erklärung nicht verweigern, weil sie eventuell Zahlungsansprüche gegen ihren Noch-Ehemann hatte. Die geltend gemachten Ansprüche waren bereits in der Vergangenheit entstanden, während die Entlassung des Mannes aus dem Mietverhältnis hingegen für die Zukunft wirkt. Ob der Mann letztlich auch für diese Kosten einstehen muss, ist als andere Angelegenheit zu werten und kann nicht die Abgabe einer auf die Zukunft gerichteten Erklärung verhindern.  

 

Fazit: Wer aus der Ehewohnung auszieht, will natürlich auch nicht länger Mietvertragspartei sein und im schlimmsten Fall vom Vermieter zur Zahlung von Miete aufgefordert werden. Um dies zu verhindern, muss das Noch-Ehepaar eine gemeinsame Erklärung gegenüber dem Vermieter abgeben, damit der bereits aus der Wohnung ausgezogene Expartner aus dem Mietvertrag entlassen – und der Mietvertrag nur noch mit dem verbleibenden Ehepartner weitergeführt wird.

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