Baulärm kann zu Mietminderung berechtigen

Das LG Berlin hat die Minderung von Miete für eine Wohnung, die nach dem Einzug der Mieterin von erheblichen Bauimmissionen auf einem Nachbargrundstück betroffen war, für die Dauer der Baumaßnahmen für gerechtfertigt gehalten.

 

Die Mieterin hatte den Mietvertrag über die in Berlin-Mitte gelegene Wohnung im Jahr 2000 geschlossen. Zu jener Zeit war in der Nachbarschaft eine mit Bäumen bewachsene Baulücke vorhanden gewesen. Zwischen 2013 und 2015 wurden auf diesem Grundstück eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet und dadurch erhebliche Bauimmissionen verursacht. Die Mieterin verlangte nunmehr mit ihrer Klage knapp 950 Euro – entsprechend gut 20% der bereits an die Vermieterin gezahlten vollen Miete für die Monate Juni 2014 bis März 2015 – zurück.

 

Zunächst Klageabweisung 

 

Das Amtsgericht hatte die Klage der Mieterin bis auf einen geringen Teilbetrag abgewiesen. Vor dem LG Berlin hatte die Mieterin mit ihrer Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil nunmehr Erfolg.

 

Etwa 20 % Minderung kann angemessen sein

 

Nach Auffassung des Landgerichts durfte die Mieterin wegen der Bauimmissionen (Lärm, Staub und Erschütterungen nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende) die Miete mindern und die Höhe von geringfügig mehr als 20% sei angesichts der Beeinträchtigungen angemessen. Bei Vertragsschluss hätten die Mietvertragsparteien stillschweigend vereinbart, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard, der auch ein gesundheitlich unbedenkliches Wohnen gewährleiste, einhalte. Zwar seien gerade in Großstädten Baumaßnahmen nicht unüblich, doch selbst in Berlin sei die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von solchen Beeinträchtigungen nicht betroffen. Der mithin konkludent vereinbarte Standard sei während der Bauphase bei Weitem unterschritten worden. Auch der Umstand, dass der Vermieter über keine rechtlichen Möglichkeiten verfüge, die Beeinträchtigungen abzuwehren oder von dem Nachbarn eine Entschädigung zu verlangen, ändere nichts.

 

Nur vorübergehende Veränderung des Wohnumfelds - "Bolzplatzentscheidung" des BGH nicht anwendbar

 

Die sog. "Bolzplatzentscheidung" des BGH (Urt. v. 29.04.2015 - VIII ZR 197/14 - NJW 2015, 2177) sei nicht einschlägig. Danach seien zwar unter bestimmten Voraussetzungen zu Lasten des Mieters nach Vertragsschluss auftretende Immissionen nicht zu berücksichtigen. Jedoch habe der BGH in jenem Fall den Vertrag ergänzend ausgelegt. Hier dagegen sei eine solche ergänzende Vertragsauslegung nicht zulässig, weil die Parteien stillschweigend vereinbart hätten, dass keine erheblichen und die Gesundheit beeinträchtigenden Bauimmissionen aufträten. Zudem habe es sich in jenem Fall um eine dauerhafte Veränderung des Wohnumfeldes gehandelt, während es hier um eine nur vorübergehende Veränderung gegangen sei.

Der Mieterin könne schließlich auch nicht vorgeworfen werden, sie habe die Möglichkeit der Bauimmissionen in grob fahrlässiger Weise übersehen und deshalb das Recht zur Minderung verloren. Zwar sei bei Mietvertragsschluss im Jahre 2000 die Baulücke vorhanden gewesen. Wenn die Mieterin damals an eine spätere Bebauung nicht gedacht habe, so könne ihr allenfalls einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen werden. Dies reiche für einen Gewährleistungsausschluss aber nicht aus.

 

Das Landgericht hat die Revision nicht zugelassen.

 

Vorinstanz

AG Berlin-Mitte, Urt. v. 21.01.2016 - 25 C 126/15

 

Quelle: Pressemitteilung des KG Berlin Nr. 32/2016 v. 17.06.2016

 


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Kommentare: 2
  • #1

    Lula Selvy (Freitag, 03 Februar 2017 17:40)


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